V zadnjih letih smo priča porastu kratkotrajnih oddajanj stanovanj turistom, ki jih pogosto omogočajo globalne platforme, kot sta Airbnb in Booking.com. Ta pojav prinaša tako priložnosti za turistično ponudbo kot tudi izzive za obstoječe stanovalce v večstanovanjskih stavbah. Vprašanje spremembe namembnosti stavb, ki bi omogočala legalno opravljanje tovrstnih dejavnosti, je postalo osrednja točka razprav, ki se nanašajo na Stanovanjski zakon (SZ) in Zakon o gostinstvu. Osnutek novega Stanovanjskega zakona (SZ-2) prinaša določbe, ki naj bi uredile to področje, vendar pa izzivajo pomisleke glede njihove izvedljivosti, ustavnosti in vpliva na male sobodajalce.
Nejasnosti in praznine v osnutku SZ-2
Osnutek Stanovanjskega zakona SZ-2 v določbah, ki se nanašajo na opravljanje dejavnosti v stanovanjskih enotah, vsebuje preveč nejasnosti, da bi bile v praksi uporabne. Ključni problem predstavlja nedefiniranost pojma "moteča dejavnost" in pomanjkanje objektivnih meril za njeno opredelitev. Zakon ne navaja merljivih kriterijev, po katerih bi bilo mogoče objektivno presojati dovoljeno raven in trajanje hrupa (čas, dB?), tresljajev ali celo smradu. Kdo bo te dejavnike presojal in kdaj je smrad še v zakonsko dovoljenih mejah, ostaja neodgovorjeno.
Dodatno zmedo povzročajo pojasnila Ministrstva za okolje in prostor (MOP), ki v medijih zamenjujejo termin »gostinske dejavnosti« s terminom »gostinske namembnosti prostora«. Prav tako zakonodajalec ni predložil analize ali študije, ki bi potrjevala hipotezo, da kratkotrajne namestitve gostov pomembneje vplivajo na dostopnost stanovanj v Republiki Sloveniji. Redke raziskave, ki so bile opravljene, kažejo, da stanovanjske enote, ki bi jih lahko uvrstili v kategorijo "zajedajočih" v fond stanovanj za dolgoročni najem, predstavljajo le majhen odstotek (2-3%) celotnega fonda stanovanj v Ljubljani.
Ustavna vprašanja in omejevanje lastninskih pravic
Predlagana omejitev opravljanja dejavnosti na največ polovico uporabne površine stanovanjske enote v osnutku SZ-2 je po mnenju nekaterih ustavno sporna. Ta omejitev naj bi preprečevala ustavno zagotovljeno gospodarsko funkcijo lastnine za dejavnosti, ki sicer ne motijo ostalih stanovalcev in ne spreminjajo rabe stanovanjske enote. Takšna omejitev naj ne bi bila sorazmerna, saj nesorazmerno posega v pravico do zasebne lastnine (33. člen Ustave RS) in uživanja le-te (67. člen Ustave RS). Zakonodajalec bi cilj, ki ga zasleduje s to določbo, lahko dosegel z drugimi, manj invazivnimi metodami, ki bi bistveno manj posegale v lastninsko pravico.
Omejitev opravljanja dejavnosti le na del površine stanovanjske enote je bila morda smiselna v času družbene lastnine stanovanj, vendar je v sedanji dobi, ko so stanovanja v zasebni lasti, takšna omejitev sporna. Z njo se de-facto preprečuje ustavno zagotovljena gospodarska funkcija lastnine za mirne dejavnosti, ki ne motijo stanovalcev in ne spreminjajo bivalnega namena stanovanjske enote.
Vpliv na male sobodajalce in slovenski turizem
Če bi osnutek SZ-2 stopil v veljavo v sedanjih določbah, bi se število zakonitih sobodajalcev v Sloveniji zmanjšalo za najmanj polovico. To bi predstavljalo hud udarec slovenskemu turizmu, še posebej ob upoštevanju dejstva, da mali sobodajalci brez posegov v prostor in dragih investicij ustvarjajo ponudbo nastanitev in predstavljajo začetek turizma. Njihova ponudba dopolnjuje nastanitve v turističnih destinacijah, kot je Ljubljana, kjer nastanitev primanjkuje, kar bo še bolj izrazito med prihodnjim predsedovanjem Slovenije EU v letu 2021.
Osnutek SZ-2 namreč na "mala vrata" skoraj v celoti ukinja sobodajalstvo, namesto da bi ga reguliral. V primeru sprejetja predlaganih sprememb bi večina obstoječih malih sobodajalcev v praksi zahtevala spremembo namembnosti stanovanjske enote. To bi pomenilo pridobitev 100% soglasja etažnih lastnikov in izpolnjevanje številnih zahtev Zakona o graditvi objektov, vključno z gradbenim dovoljenjem. Te zahteve so pretirane, neživljenjske in sovražne do sobodajalstva, v delu pa tudi ustavno sporne. Po ocenah bi te spremembe "eliminirale" več kot 80% sobodajalcev v Republiki Sloveniji.
Pravna podlaga in sodna praksa
Veljavni stanovanjski zakon SZ-1 sicer ne določa točnega dela stanovanja, v katerem se lahko opravlja dejavnost. Vendar pa 29. člen določa, da se uporaba celotnega stanovanja v druge namene (kar zajema tudi turistično oddajanje) šteje za posel, ki presega redno upravljanje, za kar se zahteva soglasje vseh etažnih lastnikov. Soglasje 75 odstotkov etažnih lastnikov pa se zahteva za opravljanje dejavnosti le v delu stanovanja, pod pogojem, da ta ne moti stanovalcev in ne povzroča čezmerne obremenitve skupnih delov.
Stanovanjski zakon stanovanje definira kot skupino prostorov, namenjenih za trajno bivanje, kar je po oceni sodišča v nasprotju z namenom kratkoročne turistične oddaje. Sodna praksa, kot je sodba višjega sodišča v Ljubljani, ki je potrdila prepoved kratkotrajnega oddajanja stanovanj v turistični najem na Bledu, kaže, da je mogoče negativne vplive kratkoročnega oddajanja reševati že na podlagi obstoječe zakonodaje. Sodišče je v tem primeru ugotovilo, da najemodajalca nista imela soglasja etažnih lastnikov, kar zahteva že veljavni stanovanjski zakon.
Airbnb sodeluje z najemodajalci, da bi najemnikom omogočil oddajo stanovanj
Poleg tega sodišče daje prednost pravici tožnikov do mirnega uživanja njihove lastnine, doma, družinskega življenja in zasebnosti pred zatrjevanjem o nedopustnem posegu v gospodarsko dejavnost najemodajalcev. Obstajali so instrumenti za prepoved kratkotrajnega oddajanja, če se z njim ne strinjajo vsi sostanovalci, vendar pa je stanovanjska inšpekcija pri tem pogosto "brezzobi tiger", saj je pristojna le za primere oddajanja dela stanovanja, ne pa celotnega stanovanja.
Novi Zakon o gostinstvu, ki bo začel veljati leta 2026, bo področje kratkotrajnega oddajanja stanovanj urejal podrobneje. Določa soglasje 75 odstotkov etažnih lastnikov in vseh mejnih lastnikov, v dvostanovanjskih pa vseh solastnikov. Soglasje bo veljavno tri leta in bo prenehalo v primeru spremembe lastništva. Najemodajalec se bo moral vpisati v register in pridobiti identifikacijsko številko nastanitvenega obrata. Zakon o gostinstvu sicer ne posega v možnost pravnega varstva pred protipravnim vznemirjanjem in imisijami na podlagi stvarnopravnega zakonika.
Postopek spremembe namembnosti stavbe
Sprememba namembnosti stavbe, na primer iz stanovanjske v poslovno ali turistično, je kompleksen upravno-pravni postopek, ki zahteva poznavanje zakonodaje, prostorskih aktov in pogojev, ki jih mora stavba izpolnjevati. Postopek se začne s preverjanjem možnosti spremembe pri pristojni občini, kjer je priporočljivo pridobiti razširjeno lokacijsko informacijo. Če sprememba zahteva gradbeno dovoljenje, se vloga vloži na upravno enoto.
V določenih primerih je potreben tudi tehnični pregled. Stroški spremembe namembnosti se razlikujejo glede na zahtevnost postopka, pri čemer največji del stroškov običajno predstavljajo projektantske storitve in morebitna pridobitev uporabnega dovoljenja. Zelo pomembno je, da se pred vsako spremembo rabe objekta najprej posvetujete s strokovnjakom za prostorsko in gradbeno pravo, saj urejena sprememba namembnosti predstavlja predpogoj za zakonito uporabo, vpis v uradne evidence in možnost prodaje ali kreditiranja.
V primeru preureditve poslovnih prostorov v turistične nastanitve v Parizu je na primer potrebno dovoljenje z nadomestilom: za vsak preurejen kvadratni meter je treba drugje ustvariti enakovredno nastanitev. Druga velika mesta zahtevajo predhodno dovoljenje ali kvote, nekateri predpisi pa celo prepovedujejo preureditev poslovnih prostorov v stanovanjske nepremičnine. Nepremičnine, ki se nahajajo na zaščitenih območjih, potrebujejo odobritev francoskega odbora za arhitekturni pregled.
Prihodnost kratkoročnih najemov
Predlog sprememb zakona o gostinstvu odpira različna vprašanja o prihodnosti kratkoročnega najema nepremičnin. Obstaja možnost uvedbe strožjih omejitev in celo prepovedi v določenih območjih. Razmišlja se o možnosti, da bi bilo dovoljeno oddajati nepremičnine le kot primarno stanovanje. Prostorska omejitev bi lahko pomenila, da bi občina in država lahko opredelili določena območja, kjer bi bilo oddajanje stanovanj popolnoma prepovedano. Posledice bi bile obsežnejše, saj bi gostje izgubili dostop do ponudbe, ki je povezana z lokalnimi doživetji in prenočevanjem v zasebnih stanovanjih. Občine bi s tem pridobile več moči pri urejanju področja kratkoročnih najemov.
V zaključku lahko sklenemo, da je problematika spremembe namembnosti stavb za namene kratkoročnih najemov kompleksna in zahteva skrbno uravnoteženje med interesi turistične ponudbe, pravicami lastnikov in pravicami etažnih lastnikov ter stanovalcev. Nujna je jasna in izvedljiva zakonodaja, ki bo omogočala zakonito in trajnostno ureditev tega področja.
tags: #sprememba #namembnosti #sto #procentno #soglasje #airbnb