Slovenija se, tako kot številna druga turistična mesta po Evropi, sooča s kompleksnimi vprašanji, ki jih prinaša razcvet kratkotrajnih najemov, zlasti preko platform, kot sta Airbnb in Booking.com. Medtem ko turizem nedvomno prinaša pozitivne ekonomske učinke, je nujno obravnavati tudi manj ugodne vidike, ki lahko bistveno vplivajo na lokalne skupnosti in dostopnost stanovanj. Vse večje število najemov turistom je še posebej problematično v mestih, kjer primanjkuje stanovanj za domače prebivalce. Lastniki nepremičnin se pogosto odločajo za oddajanje turistom zaradi višjih zaslužkov, kar lahko vodi do nestabilnih razmer na trgu nepremičnin.
Davčne obveznosti in zakonske zahteve za oddajanje nepremičnin
Vsak, ki oddaja svoje stanovanje ali del njega turistom preko spletnih platform (kot sta Airbnb in Booking.com) ali drugih medijev, mora zavedati, da so prihodki od te dejavnosti obdavčeni kot dohodek iz dejavnosti. Oddajanje turistom se namreč obravnava kot opravljanje pridobitne dejavnosti. Zavezanec mora davčne obračune za akontacijo dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti predložiti davčnemu organu preko sistema eDavki najkasneje do 31. marca tekočega leta za preteklo leto.
Posameznik lahko oddaja in oglašuje svojo nepremičnino turistom le, če ima registrirano dejavnost oddajanja. Naravna oseba, ki oddaja nepremičnino turistom, se šteje za izvajalca dela na črno, če ni vpisana v register ali nima registrirane dejavnosti v skladu z Zakonom o preprečevanju dela in zaposlovanja na črno (ZPDZC-1) ali drugimi predpisi. Ker ZPDZC-1 prepoveduje delo na črno, je prepovedano tudi oglaševanje dela na črno s strani posameznikov. Takšno oglaševanje je prepovedano in sankcionirano, prav tako pa je prepovedano oddajanje nepremičnin turistom s strani posameznikov, ki niso ustrezno registrirani za oddajanje nepremičnin preko oglasov in spletnih platform.
Registrirani sobodajalci in davčne obveznosti
Naravne osebe, ki želijo na kratko oddajati sobo, del stanovanja ali celotno stanovanje turistom, to lahko storijo na dva načina:
- V vlogi registriranega sobodajalca: Naravna oseba, ki se s to dejavnostjo ukvarja le občasno (največ pet mesecev v koledarskem letu). V tem primeru se šteje, da sobodajalec oddaja premoženje turistom največ pet mesecev.
Če oddajate sobe preko posrednikov ali agencij za spletno oglaševanje (Airbnb, Booking.com ipd.), ki so ustanovljeni izven Slovenije, ste kot prejemnik posredniških storitev ali storitev zagotavljanja oglasnega prostora s strani teh davčnih zavezancev, dolžni plačati DDV na prejete storitve v Sloveniji po splošni stopnji 22 %. Za namen prejemanja teh storitev ste dolžni opraviti identifikacijo za namene DDV (tudi če niste identificirani za DDV, ker vaš promet ne presega mejne vrednosti za DDV v višini 50.000 EUR). Če ste registrirani za DDV samo kot prejemnik teh storitev (za katere morate obračunati in plačati DDV), morate mesečno predlagati obračun DDV v elektronski obliki preko sistema eDavki in nimate pravice do odbitka DDV. Obračun DDV morate predložiti tudi v primeru, ko v določenem mesecu ne prejemate storitve, ki je obdavčena z DDV (v tem primeru morate predložiti prazen obrazec DDV). V primeru takšne identifikacije za namene DDV za druge dobave, opravljene v Sloveniji, vam ni treba obračunavati DDV (dokler ne presežete omenjene mejne vrednosti prometa za DDV v višini 50.000 EUR za zadnjih 12 mesecev).
Ko presežete omenjeno mejno vrednost prometa v višini 50.000 EUR, morate opraviti identifikacijo za namene DDV (obvezna identifikacija za DDV) in obračunavati DDV tudi na vse dobave, opravljene na območju Slovenije. Hkrati pa sobodajalec pridobi pravico do odbitka DDV. Lahko se tudi odločite za prostovoljno registracijo za DDV pred preseženo mejno vrednostjo prometa.
Nelegalno oddajanje nepremičnin turistom se kaznuje z globe med 400 EUR in 30.000 EUR. Globa za nepravočasno predložitev obračuna DDV znaša med 2.000 EUR in 125.000 EUR.
Registrirani sobodajalci, torej naravne osebe, ki se s to dejavnostjo ukvarjajo le občasno, so obvezno vključeni v sistem eVročanje. To pomeni, da jim bodo dokumenti vročeni elektronsko preko sistema eDavki in ne v papirni obliki po pošti.
Kratkotrajni najemi v Sloveniji pod drobnogledom
Je kratkotrajni najem v Sloveniji ogrožen? Mnoge turistične destinacije se spopadajo s stanovanjskimi težavami, ki jih poslabšuje oddajanje stanovanj turistom, Slovenija pa ni izjema. Medtem ko so pozitivni učinki turizma nedvomno prisotni, ne smemo spregledati manj ugodnih vidikov. V številnih evropskih prestolnicah se to vprašanje trenutno stopnjuje zaradi pomanjkanja stanovanj za lokalne prebivalce.
V iskanju višjih zaslužkov se lastniki nepremičnin pogosto odločajo za oddajanje turistom, kar v nekaterih mestih vodi do nestabilnih razmer. Kot odgovor na to so se nekateri mestni sveti že odzvali. Problem je najbolj pereč v prestolnici, kjer so cene stanovanj in najemnin v zadnjih letih močno narasle. Antropolog, etnolog in raziskovalec urbanega okolja dr. Rajko Muršič že dolgo opozarja na problem: »Ljudje brez dovolj sredstev so izseljeni iz centra Ljubljane.« Vendar pa ne vsi delijo to mnenje. Petra Stušek, direktorica Zavoda Ljubljana Tourism, meni, da turizem prinaša več prednosti kot slabosti.
Ker razmere v Sloveniji postajajo vse bolj zahtevne, Ministrstvo za gospodarstvo, turizem in šport pod vodstvom Matjaža Hana sodeluje z Ministrstvom za solidarno prihodnost pri reševanju te problematike. V pripravi je nov Zakon o kratkotrajnih najemih, ki bo vzpostavil pravila in omejitve. Ministrstvo pojasnjuje, da bo vzpostavljen nacionalni sistem za registracijo ponudnikov kratkotrajnih najemov, z določenimi pogoji za registracijo. To je v skladu z evropskimi prizadevanji za nadzor in enotno identifikacijo priložnosti, ki jih ponujajo tržni platformi. Po podatkih ministrstva so v letu 2021 kratkotrajne nastanitve predstavljale 37,6 % vseh nočitev. Predlagane spremembe v okviru novega Zakona o gostinstvu še niso javno objavljene, vendar se pričakuje, da bi lahko uredba začela veljati že naslednje leto. Obstaja tudi predlog za določitev območij, kjer oddajanje nepremičnin ne bo dovoljeno. Na primer, Mestna občina Ljubljana bi lahko predpisala oddajanje le v mestnem središču, z izključitvijo območij, kot sta Šiška ali območja izven Bežigrada. Predlagana je izjema za podjetja s statusom poslovnega objekta, ki bi jim bilo dovoljeno oddajati nepremičnine. Če bodo amandmaji sprejeti, bi občine, zlasti tiste, ki si prizadevajo za večjo samoupravno moč, urejale kratkotrajne najeme. Lokalna skupnost bi izdajala soglasja za oddajanje, brez katerih oglaševanje ne bi bilo mogoče. Pojavljajo se pomisleki glede vpliva na manjše turistične destinacije, ki ponujajo predvsem zasebne apartmaje. V skladu z novim zakonom bi se večina turistov morda odločila za hotele ali apartmajske komplekse, kar bi lahko spremenilo turistično izkušnjo in izbrane destinacije.
Novi Zakon o gostinstvu in njegove posledice za ponudnike
Z začetkom novega leta bo Slovenija začela uporabljati nov Zakon o gostinstvu, ki neposredno vpliva na kratkotrajne najeme stanovanj, oglaševane preko platform, kot sta Airbnb in Booking.com. Po navedbah Ministrstva za gospodarstvo, turizem in šport naj bi nova ureditev uravnotežila razvoj turizma, dostopnost stanovanj in interese lokalnih skupnosti. V praksi bo zakon bistveno spremenil način delovanja ponudnikov na platformah Airbnb in Booking.com, zlasti v stanovanjskih blokih in urbanih turističnih destinacijah.
Novi Zakon o gostinstvu postavlja jasne omejitve glede tega, kako se lahko nastanitvene enote registrirajo in delujejo, kar je še posebej pomembno za kratkotrajne najeme, oglaševane na Airbnb in Booking.com. Na stanovanje je dovoljeno registrirati le eno nastanitveno enoto, kot je apartma, soba ali počitniška hiša, tudi če je sestavljeno iz več enot. Pri oglaševanju nastanitev ali sklepanju pogodb na daljavo preko digitalnih platform morajo ponudniki jasno navesti veljavno identifikacijsko številko nastanitve. Ta obveznost neposredno vpliva na oglase na platformah Airbnb, Booking.com in podobnih spletnih platformah. Omejitve števila dni najema na leto ne bodo veljale do 1. januarja 2027. Te omejitve se bodo nanašale na občine, ki so opredeljene kot območja z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnih najemov, zlasti mesta in turistična območja z visoko koncentracijo seznamov na Airbnb in Booking.com.
Za zakonito opravljanje dejavnosti kratkotrajnega najema, vključno z najemi, rezerviranimi preko Airbnb ali Booking.com, so potrebna uradna soglasja. V vseh primerih je potrebno soglasje vseh lastnikov ali solastnikov enote. V dvo-stanovanjskih stavbah je potrebno soglasje vseh lastnikov enot v stavbi. V tri-stanovanjskih ali več-stanovanjskih stavbah je treba pridobiti soglasje lastnikov enot, ki imajo v lasti več kot tri četrtine enot, vključno z vsemi lastniki enot, katerih enote mejijo na najemno enoto. Dodatne zahteve glede preglednosti veljajo za večstanovanjske stavbe. Ponudniki morajo na oglasni deski ali na mestu, dostopnem vsem solastnikom, javno objaviti datum začetka najemne dejavnosti. Na vhodnih vratih stanovanja mora biti nameščena standardizirana nalepka z datumom potrditve odobritve.
Zasebni ponudniki nastanitev, vključno z mnogimi ponudniki na platformah Airbnb in Booking.com, trdijo, da nov zakon ustvarja regulativno negotovost in operativni kaos. Združenje zasebnih ponudnikov nastanitev, Inštitut za gostinstvo slovenskih domov in Združenje lastnikov nepremičnin v Sloveniji so formalno pozvali k nujnemu sestanku z relevantnimi ministrstvi, vlado in Odborom Državnega sveta za gospodarstvo, obrt, turizem in finance. Predstavniki panoge tudi opozarjajo na nerealno kratke roke za izvajanje, še posebej glede na to, da bo zakon začel veljati med najpomembnejšo zimsko turistično sezono, ki je ključna za turistične prihodke, ki temeljijo na Airbnb in Booking.com. Kljub pomanjkanju posodobljene podzakonske zakonodaje se ponudniki nastanitev soočajo z možnimi globami do 6.000 EUR za neupoštevanje.
Če ste lastnik ali nameravate vlagati v stanovanjsko nepremičnino za turistični najem preko Airbnb ali Booking.com v Sloveniji, je zgodnje načrtovanje skladnosti nujno. Novi pravilniki imajo pomembne posledice za omejitve kapacitet, postopke registracije, zahteve glede oglaševanja na platformah za rezervacije in odnose s solastniki.
- Ali nov zakon velja za najeme na Airbnb in Booking.com? Da.
- Ali moram spremeniti svoj oglas na Airbnb ali Booking.com? Vsak oglas mora vsebovati veljavno identifikacijsko številko nepremičnine.
- Ali lahko še naprej oddajam brez soglasja solastnikov? Ne. Soglasje lastnikov in solastnikov je obvezno.
- Je zdaj pravi čas za naložbo v nepremičnine za Airbnb v Sloveniji? Le z natančno pravno in regulativno oceno.
Ljubljana: Primer študije o vplivu Airbnb
Ljubljana predstavlja zanimiv primer za preučevanje ocenjevanja vplivov Airbnb na vse bolj priljubljeno mestno turistično destinacijo. Ljubljana je edinstvena v tem, da nima močne zgodovine gospodarstva, ki bi temeljilo na turističnih prihodkih. Posledično, ko je zanimanje turistov za obisk Ljubljane raslo, se je mesto soočilo z resnim pomanjkanjem nastanitev. P2P nastanitve so takrat predstavljale hitro rešitev, ki je omogočila rast turistične industrije in povečanje njenega prispevka k BDP.
Boom P2P nastanitev je prišel hitro, hitreje, kot je vlada uspela vzpostaviti regulacijo za zaščito pred negativnimi eksternalijami (kot tiste, ki so prizadele druga mesta po svetu). Posledično so lokalni prebivalci doživeli višje najemnine in cene nepremičnin. Vse težje so našli dolgoročne najeme, zlasti v mestnem središču, ki se je preoblikovalo v turistično cono.
Ljubljana je glavno mesto Slovenije, majhne države v vzhodni Srednji Evropi, ki meji na Avstrijo, Madžarsko, Hrvaško in Italijo. Ljubljana je v zadnjem desetletju doživela pomembno preobrazbo kot mesto in turistična destinacija; razvila se je iz relativno majhnega, neznanega mesta v nagrajeno evropsko mestno destinacijo in doživela znatno rast povpraševanja po turizmu. Ljubljana je bila vedno zavezana okoljsko trajnostnemu razvoju (Evropska komisija, 2016). Kot možen posledica te dolgoročne strategije je leta 2016 prejela nagrado Zelena prestolnica Evrope (Evropska komisija, 2016).
Povpraševanje po turizmu v Ljubljani je med letoma 2014 in 2018 znatno naraslo, s povprečno letno rastjo 17 % pri nočitvah in 13 % pri prihodih (Statistični urad Republike Slovenije, 2019a). Ta znatna rast povpraševanja je večinoma posledica izboljšanega upravljanja destinacije, ciljane promocije na mednarodnih trgih in splošnega povečanja mednarodnega turističnega povpraševanja. Leta 2014 je število turističnih prihodov v Ljubljano doseglo 621.994 z 1,17 milijona nočitev. Tradicionalno je bila Ljubljana destinacija za poslovna potovanja, v zadnjih nekaj letih pa se je njen tržni delež na področju prostega časa povečeval, predvsem kot posledica promocijskih aktivnosti, ki Ljubljano postavljajo kot inovativno, živahno, dinamično in celoletno trajnostno destinacijo. Tuji obiskovalci so med letoma 2014 in 2018 predstavljali približno 95 % vseh nočitev (Statistični urad Republike Slovenije, 2019a), ključne mednarodne države izvora pa so bile Italija, Nemčija, ZDA, Velika Britanija in azijske države.
COVID-19 je prisilil turizem v Ljubljani v popolno hibernacijo, podobno kot številne druge mestne destinacije po svetu. Število tujih turistov je drastično padlo, tržna struktura pa se je čez noč spremenila. Trenutne napovedi napovedujejo, da bo število turistov in nočitev v letu 2020 v primerjavi z letom 2019 upadlo za 60-70 % (Turistična zveza Ljubljana, 2020). Vsako preostalo turistično povpraševanje po uveljavitvi potovalnih omejitev je bilo domače ali regionalno. To je ustvarilo edinstveno situacijo, ki je Ljubljana še nikoli ni doživela, in premaknilo javno razpravo s tem, kako se spopasti s preveč turisti, na to, kako zagotoviti preživetje turistične industrije.
Zgodovinsko gledano je bil trg turističnih nastanitev v Ljubljani prevladujoč s hoteli, ki so leta 2013 zasedali 59 % razpoložljivih postelj (Statistični urad Republike Slovenije, 2014). Do leta 2018 se je ta delež zmanjšal na 54 %, saj se je število ponudnikov zasebnih nastanitev znatno povečalo - s 35 % v letu 2013 na 41 % v letu 2017 (Statistični urad Republike Slovenije, 2018). Leta 2019 je Ljubljana imela 37 hotelov s skupno 5.576 posteljami v 2.774 sobah. Večina hotelov spada v kategorijo štirih zvezdic (61 %), sledijo trizvezdični hoteli (30 %). Le en hotel v Ljubljani je bil ocenjen s petimi zvezdicami.
Obsežna rast zasebnih nastanitev se je začela leta 2013, ki jo je spodbujalo lokalno prebivalstvo, ki je želelo izkoristiti priložnost za naložbe v nepremičnine in odplačevanje svojih hipotek z oddajanjem svojih nepremičnin turistom na trgu kratkotrajnih nastanitev. Od leta 2013 do 2019 so lokalni prebivalci lahko zelo uspešno vodili takšna mikro-podjetniška prizadevanja in leta 2019 zaslužili povprečno 7.400 EUR (AirDNA, 2019), skoraj dvakrat toliko, kot bi lahko zaslužili na trgu dolgoročnih najemov. Uradna statistika ni zajela dodatne ponudbe postelj, ker se je veliko lokalnih prebivalcev odločilo, da svojih dejavnosti kratkotrajnega najema ne bo prijavilo.
Slika 6.2 ponazarja veliko neskladje med številom postelj v zasebnih nastanitvah, ki jih poroča uradna statistika Statističnega urada Republike Slovenije, in številom postelj, navedenih na Airbnb po podatkih AirDNA. Leta 2018 je bilo približno 2.038 postelj na Airbnb nerazporejenih (AirDNA, 2019; Statistični urad Republike Slovenije, 2019b). Zdi se, da leta 2013 ni bilo veliko zasebnih nastanitev, navedenih na Airbnb. Vendar pa je trg zasebnih nastanitev obstajal že leta 2013. Uradna statistika je zabeležila 3.246 postelj v zasebnih nastanitvah v Ljubljani (Statistični urad Republike Slovenije, 2014). Podatki AirDNA kažejo, da je največji skok števila postelj in sob na Airbnb nastopil po letu 2016: število postelj in sob, ponujenih v Ljubljani na spletni platformi Airbnb, se je med letoma 2016 in 2018 skoraj potrojilo (AirDNA, 2019). Na podlagi statistike AirDNA je bila povprečna letna stopnja rasti števila postelj med letoma 2013 in 2018 84 % na leto.
Ni presenetljivo, da se je zanimanje lokalnih medijev leta 2016 močno povečalo, ko se je javnost zavedla hitre širitve zasežnega turističnega nastanitvenega omrežja po mestu. Podrobnejši pregled 34 objav v lokalnih medijih nakazuje, da je bil do leta 2019 poudarek poročanja na pozitivnem razvoju turizma v Ljubljani. Leta 2019 se je število negativnih medijskih poročil v zvezi z razvojem turizma znatno povečalo (9 od 33 objav). Javna nrav se je spremenila. Najbolj obravnavana vidika sta bila prenaseljenost v mestnem središču Ljubljane, povečanje cen nepremičnin, pomanjkanje dolgoročnih nastanitev, povečanje cen v restavracijah in barih ter pomanjkanje parkirnih mest. Številne od teh skrbi so neposredno povezane z rastjo seznamov na Airbnb. Prednosti povečanja turističnih nastanitev niso bile tako široko obravnavane.
Slika 6.3 ponazarja to z uporabo parkirnih mest kot primera. Kot je razvidno, je bilo večina seznamov Airbnb v Ljubljani leta 2019 apartmajev (večinoma eno- ali dvosobnih apartmajev). Prebivalci Ljubljane so kot negativne posledice turizma navedli pomanjkanje parkirišč in visoko ceno parkiranja. Če pogledamo podatke s platforme Airbnb, je večina ponujenih apartmajev ponujala parkirišče. Podrobnejši pregled razkriva, da so nastanitve v Ljubljani, navedene na Airbnb, pogosto priporočale, naj turisti uporabljajo javna parkirišča v bližini nepremičnine, kar je povzročilo znatne pritiske na javno infrastrukturo in pustilo lokalne prebivalce brez parkirnih mest pred njihovimi stanovanji.
Leta 2017 je lokalna vlada postala zaskrbljena zaradi širitve P2P nastanitev v Ljubljani. Dejavnost kratkoročnega in dolgoročnega najema je bila urejena na nacionalni ravni, kar je lastnikom nepremičnin omogočilo, da so svoje nepremičnine oddajali neopaženo in brez uradne registracije. To je v nasprotju z večino drugih držav po svetu, ki so se soočile z izzivi zaradi zagotavljanja kratkotrajnih nastanitev turistom s strani navadnih prebivalcev (von Briel & Dolnicar, 2020). Druga težava je bilo obdavčenje. Nadaljnja težava je bila toga zakonodaja o nepremičninah, ki ne dopušča pregleda zasebne lastnine brez sodnega naloga. Združenje lastnikov hotelov v Ljubljani je javno izrazilo svoje nezadovoljstvo in trdilo, da gre za nelojalno konkurenco. Lastniki zasebnih nepremičnin so plačevali bistveno nižje davke kot hoteli (ali pa sploh niso plačevali davkov), kar je ponudnikom kratkotrajnih nastanitev omogočilo, da so zaračunavali nižje cene, s tem pa jim je zagotovilo konkurenčno prednost. Medtem se je struktura P2P nastanitev v Ljubljani spreminjala - razvijala se je v bolj profesionalno smer. Leta 2019 je bilo 36 % seznamov Airbnb v lasti ponudnikov, ki so oddajali več kot šest nepremičnin (kar je ponujalo med 12 in 15 postelj skupaj - število, primerljivo z majhnim hotelom) (AirDNA, 2019).
Slika 6.4 ponazarja geografsko porazdelitev nepremičnin, navedenih na Airbnb v Ljubljani od leta 2011 do 2019. Območje znotraj vijolične črte predstavlja mesto Ljubljana, z mestnim središčem na njegovem čelu. Leta 2011 je bilo na Airbnb navedenih le malo nepremičnin, leta 2014 pa je sledilo rahlo povečanje. Leta 2017 je ponudba strmo narasla in se razširila po celotnem območju mesta. Leto 2019 je zaznamovala zelo visoka koncentracija seznamov v mestnem središču.
Leta 2020, tik pred pandemijo COVID-19, je bila Slovenija v postopku sprejemanja nacionalnega zakona o regulaciji kratkotrajnih najemov za turiste. Predvidena ureditev je bila stroga in kontroverzna glede na predlagano zahtevo, da morajo ponudniki najprej pridobiti soglasje sosedov, preden jim je dovoljeno ponuditi svojo nepremičnino na trgu kratkotrajnih najemov (Ministrstvo za gospodarski razvoj in tehnologijo, 2019). Ta zahteva bi bila ena najstrožjih na svetu (Hajibaba & Dolnicar, 2019; von Briel & Dolnicar, 2020), presegla bi jo le popolna prepoved, ki so jo začasno uvedla nekatera mesta. Medtem ko je povečana dejavnost kratkotrajnih turističnih najemov negativno vplivala na prebivalce - zlasti tiste, ki živijo v stanovanjskih blokih, kjer so se nepremičnine oddajale turistom - bi uvedba preveč restriktivne zakonodaje prav tako prinesla slabosti. V zelo restriktivnem okolju se lahko lastniki nepremičnin poskušajo izogniti registraciji svojih nepremičnin in jih še naprej oddajajo brez registracije. Spremljanje neregistriranih lastnikov je težko, saj inšpektorji ne morejo vstopiti v nepremičnino brez soglasja lastnika ali sodnega naloga.
V okviru predlaganega regulativnega okvira (Ministrstvo za gospodarski razvoj in tehnologijo, 2020) je bil predlagan najvišji možni število dni na leto za oddajanje nepremičnin - zelo pogost regulativni ukrep po svetu (von Briel & Dolnicar, 2021). Poleg tega je bila predlagana zahteva po prikazovanju registracijskih številk na spletni platformi, na kateri je nastanitev objavljena, kot je na primer Airbnb.com. To je mogoče le v sodelovanju s posredniki trgovinskih platform in se je v nekaterih mestih izkazalo za težko izvedljivo. V Milanu (Italija) na primer morajo lastniki nepremičnin na svojem seznamu navesti svojo registracijsko številko.
Medtem ko je vlada delala na zakonodaji, javnost v Sloveniji pa je razpravljala o vprašanju, ali naj navadni prebivalci namesto licenciranih komercialnih ponudnikov oddajajo kratkotrajne nastanitve turistom, so se v Ljubljani pojavili projekti razvoja nepremičnin. Zaradi znatne rasti turizma, ki jo je Ljubljana doživela, je Turizem Ljubljana - mestna organizacija za trženje destinacij - bila zaskrbljena zaradi zadovoljstva prebivalcev z razvojem turizma. Od leta 2016 naprej je Turizem Ljubljana redno meril zadovoljstvo prebivalcev z razvojem turizma (Turistična zveza Ljubljana, 2016; 2017; 2018). Slika 6.5 prikazuje odgovore za leta 2016, 2017 in 2018. Podpisana raziskava je potekala le v teh treh letih. Splošno zadovoljstvo prebivalcev z razvojem turizma se je v časovnem okviru študije nekoliko zmanjšalo. Ljubljančane so vprašali tudi o njihovi percepciji negativnih vplivov razvoja turizma na njihova življenja. Glavni vpliv, ki so ga navedli prebivalci, je, da je življenje v Ljubljani postalo dražje zaradi povečane turistične dejavnosti.
Slika 6.6: Percepcije negativnih vplivov turizma s strani prebivalcev (Lestvica: 1 - sploh se ne strinjam; 5 - v celoti se strinjam.
Razvoj turizma in hitra rast števila turistov sta pritiskala na lokalno okolje. Število turistov v Ljubljani se je v petih letih skoraj podvojilo. Obstoječa nastanitvena zmogljivost ni bila zadostna za zadovoljevanje tega naraščajočega povpraševanja. Zato so se začeli razvijati novi pristopi k zagotavljanju nastanitev, vključno s povečano uporabo P2P nastanitev. P2P nastanitve so ponudile hitro rešitev za pomanjkanje nastanitev (Knezevic Cvelbar & Dolnicar, 2018), vendar so mestu ustvarile nove izzive. Oddajanje prostega ležišča je postalo donosen posel. Veliko lokalnih prebivalcev je videlo priložnost za dodaten prihodek brez veliko dela in brez potrebe po velikih naložbah. Vladna regulacija ni sledila razvoju trga, posledično pa so bili prihodki od kratkotrajnega najema ležišč dejansko neobdavčeni. Interes za trg se je hitro povečal, mnoga stanovanjska območja v mestnem središču pa so se razvila v žarišča kratkotrajnih najemov. Kmalu je povečanje kratkotrajnih najemov začelo pritiskati na trg dolgoročnih najemov, razvoj, ki so ga doživele številne druge priljubljene mestne turistične destinacije po svetu (Dolnicar, 2019). Lokalni prebivalci so se težko znašli pri iskanju dolgoročnih najemov za bivanje, saj so lastniki nepremičnin prešli s manj donosnega dolgoročnega na bolj donosen kratkotrajni najemniški trg. P2P nastanitve niso bile edini razlog za povečano nezadovoljstvo prebivalcev z razvojem turizma. Vendar pa so predstavljale pomemben sprožilec. Mlade družine se niso mogle več privoščiti nakupa hiše ali stanovanja zaradi povečanja cen. Študentje niso mogli najti dolgoročnih najemnih stanovanj in si niso mogli privoščiti dražjih ponudb kratkoročnih najemov. Preobrazba mestnega središča ni koristila prebivalcem, ki so se znašli potisnjeni iz srca svojega rojstnega mesta. Ta preobrazba ni koristila niti turistom. Turisti uživajo v interakciji z lokalnimi prebivalci in izkušnji avtentičnosti. Ker veliko lokalnih prebivalcev ni več živelo v mestnem središču, so turisti prevladovali na ulicah Ljubljane, kar je zmanjšalo kakovost njihove počitniške izkušnje.
Na splošno so se slovenski regulatorji pred COVID-19 prepočasi odzivali na izzive, ki jih predstavljajo P2P nastanitve. Posledice te regulativne zamude so se povečale zaradi velikega povpraševanja po P2P nastanitvah, deloma zaradi omejene razpoložljivosti nastanitev v licenciranih turističnih nastanitvah. COVID-19 je močno motil turistično industrijo v Ljubljani in njene razvojne vzorce. Medtem ko je pandemija uničila številne lokalne skupnosti, ki so izgubile ključne vire dohodka, zaposlene, ki so izgubili delo, in lokalne oblasti, ki so izgubile pomemben del svojih izvoznih storitev in davčnih prihodkov, so mnogi COVID-19 videli kot priložnost za…
Namen članka je ponuditi vpogled v regulativna prizadevanja glede kratkotrajnih najemov (STRs) zasebnih nastanitev za turiste v Sloveniji. Študija preučuje perspektive predstavnikov javnega sektorja, ki se ukvarjajo z regulacijo STRs, in združuje najnovejši vladni pristop k regulaciji STRs v novem Zakonu o gostinstvu (HA). Raziskovalna metodologija - uporablja se kvalitativni raziskovalni dizajn. Podatki so bili zbrani s pomočjo polstrukturiranih intervjujev in relevantnih sekundarnih virov. Podatki so bili obdelani z vsebinsko analizo, z uporabo tehnik kodiranja in matrik. Ugotovitve - razkrivajo stališča javnih akterjev o družbenih in turističnih vplivih STRs ter njihova mnenja o regulativnem okviru. Izvirnost/Vrednost - Študija poudarja vlogo pravnih okvirov v trajnostnem turizmu.
Zaključek in prihodnji koraki
Regulacija kratkotrajnih najemov v Sloveniji predstavlja zapleten proces, ki zahteva uravnotežen pristop med spodbujanjem turizma in varovanjem interesov lokalnih prebivalcev ter ohranjanjem stanovanjskega trga. Novi Zakon o gostinstvu predstavlja pomemben korak k zagotavljanju jasnejših pravil in večje preglednosti. Vendar pa je ključnega pomena, da se zakon izvaja učinkovito in da se upoštevajo skrbi vseh vpletenih strani, vključno z zasebnimi ponudniki, lokalnimi skupnostmi in turisti. Nadaljnje sodelovanje med vsemi akterji bo ključno za iskanje trajnostnih rešitev, ki bodo omogočile nadaljnji razvoj turizma v Sloveniji, hkrati pa zagotovile kakovostno življenje za njene prebivalce.
tags: #airbnb #slovenija #problematika