Ljubljana, nekoč mirno mesto, se je v zadnjem desetletju transformirala v živahno turistično destinacijo. Uspeh turistične industrije pa prinaša tudi nepredvidene posledice, ki se najbolj odražajo na dostopnosti stanovanj, še posebej za mlade in študente. Spletna platforma za najem počitniških namestitev Airbnb je močno posegla v slovenski nepremičninski trg in dramatično spremenila življenje domačinov, predvsem pa otežila iskanje primernega bivališča za študente.
Lenart J., študent kompozicije na ljubljanski glasbeni akademiji, je bil sprva zadovoljen s stanovanjem na Prulah. Vsak od treh sostanovalcev je imel svojo sobo, najemnina je bila ugodna, lokacija pa idealna za študentsko življenje, saj je bil le nekaj minut oddaljen od akademije. Letos poleti pa se je ta idila končala, ko jih je lastnik obvestil o selitvi v tujino in prodaji stanovanja.
Iskanje stanovanja: Iz nočnih mor v realnost
Poletje in jesen sta bila zaznamovana z obupnim iskanjem novega doma. Lenart in njegova sostanovalca sta pregledala vse nepremičninske oglase, lepila letake po soseski in bila aktivna na družabnih omrežjih, a brez uspeha. Cene najema za dvosobno stanovanje so se dvignile na nepredstavljivih 700 evrov ali več na mesec, kar je bilo dvakrat več kot predhodno. Iskanje so razširili na druge predele mesta, a tudi tam si niso mogli privoščiti ničesar, kar bi bilo vsaj približno blizu njihovih fakultet.
"Lastnica jim je že ob vselitvi povedala, da se bodo morali naslednje poletje odseliti, ker da bo celo hišo oddajala turistom na Airbnb," pojasnjuje Lenartevo izkušnjo, ki ni osamljena. Takšni primeri postajajo vse pogostejši, ko lastniki stanovanj izseljujejo najemnike, vključno s celimi družinami, da bi med turistično sezono prostore oddajali preko Airbnb.
"Ljudje mislijo, da študentom takšen dogovor ustreza, ker nam čez poletje ni treba plačevati stroškov in najemnine," dodaja mladi skladatelj. "Toda zame to pomeni, da bom moral svoj klavir, note in ostale stvari za tri mesece preseliti domov na Bled, potem pa jih tovoriti nazaj." Ta dodatna logistika in stroški so le eden od mnogih stranskih učinkov naraščajoče priljubljenosti kratkoročnega oddajanja.
Sprememba ljubljanskega nepremičninskega trga
Airbnb je korenito spremenil ljubljanski nepremičninski trg. Zarja B. Mavec z nepremičninske agencije Inalbea, ki se ukvarja tudi z upravljanjem stanovanj preko delitvenih platform, potrjuje te spremembe. "Trisobna stanovanja na Viču se oddajajo za 1100-1200 evrov na mesec, prej pa jih je bilo mogoče najeti za 500-600 evrov," pojasnjuje. Veliko ljudi kupuje nepremičnine kot naložbo za kratkoročno oddajanje, kar posledično zvišuje cene dolgoročnih najemov do nerealcne ravni za splošno prebivalstvo.
Uroš Buda, direktor agencije Tour AS, dodaja, da pomanjkanje nepremičnin za dolgoročen najem opažajo celo tisti, ki si lahko privoščijo visoke zneske. "Trenutno iščemo stanovanje za tujo državljanko, ki bi ga najela za šest let. Pripravljena je plačati dva tisoč evrov na mesec, a nikakor ne najde ničesar primernega," pravi Buda. Trg dolgoročnih najemov je jeseni izkazoval izjemno malo ponudbe.
Vsi sogovorniki se strinjajo: v zadnjem letu so opazili drastične spremembe na ljubljanskem trgu nepremičnin, zlasti na področju dolgoročnega najema. Cene nepremičnin so se dvignile, najemnine so se skoraj podvojile, ponudba dolgoročnih najemov pa se je zmanjšala.
Uradni podatki vs. realnost
Vendar pa uradni podatki Geodetske uprave RS (GURS) slik ne potrjujejo v celoti. GURS je ugotovil le minimalno povečanje povprečnih najemnin v Ljubljani v zadnjih dveh letih. Njihova raziskava je pokazala le 797 stanovanj in sob, ki bi zaradi platforme Airbnb morda bila nedostopna na dolgoročnem najemniškem trgu, kar predstavlja relativno majhen delež celotnega trga.
To postavlja pod vprašaj splošno sprejeto prepričanje poznavalcev nepremičninskega trga o velikem vplivu Airbnb. Vendar pa to ne pomeni, da vpliv ni resničen. GURS v poročilu o najemnem trgu nepremičnin za leti 2016 in 2017 sicer navaja, da se je število dolgoročnih najemov zmanjšalo zaradi "preusmerjanja najemodajalcev v donosnejše kratkoročno oddajanje stanovanj turistom prek spletnih posrednikov". Kljub temu je zmanjšanje znašalo le dobrih 200 stanovanj, kar je bistveno manj kot število "trajnih" nepremičnin na Airbnb.
GURS sicer zaznava povečano število nakupov stanovanj kot naložbe z namenom kratkotrajnega oddajanja, kar potrjuje tudi Zarja B. Mavec. Vendar pa Mavec opozarja, da vse ponujene nepremičnine na Airbnb ne osiromašijo neposredno ponudbe dolgoročnega najema. Na Airbnb je prišlo veliko novih nepremičnin, ki so bile posebej urejene za oddajanje turistom. Pogosto gre za preurejene poslovne prostore, pisarne, salone ali celo nekdanje skupne prostore v blokih. Nekateri posamezniki, ki živijo in delajo v tujini, so se prvič odločili za oddajanje praznega stanovanja. Tako je Airbnb celo povečal absolutno ponudbo nepremičnin, ki so na voljo za najem.
Zlata mrzlica ali realna naložbena priložnost?
Poznavalci trga nepremičnin opozarjajo na pojav "zlate mrzlice", kjer najemodajalci verjamejo, da lahko z oddajanjem na platformi zaslužijo bistveno več kot z dolgoročnim najemom. Podatki svetovalnega podjetja AirDNA kažejo, da so najbolj uspešni ponudniki v Ljubljani z oddajo nepremičnine preko Airbnb zaslužili dobrih 50.000 evrov na leto. Vendar pa so sogovorniki, ki se ukvarjajo z upravljanjem nepremičnin na Airbnb, to oceno označili za preveč optimistično.
"Z dobrimi nepremičninami na iskani lokaciji je mogoče realno ustvariti za dobrih 30.000 evrov letnega prihodka - če ne upoštevamo stroškov vloženega dela. Večji donosi so prej izjema kot pravilo," meni Uroš Buda.
How Airbnb Reviews Work | Free Airbnb Course
Razmišljanje posameznikov je pogosto: če oddam stanovanje dolgoročnemu najemniku za 500 evrov na mesec, lahko pa ga oddam turistom za 50 evrov na dan, kar nanese 1.500 evrov na mesec. Takšen izračun pa ne upošteva vseh stroškov: davkov, prispevkov, nezasedenosti, ogrevanja, upravljanja, elektrike, vode, interneta in drugih obratovalnih stroškov, ki jih pri oddajanju turistom krijejo sami.
Če se nekdo res ukvarja s turističnim oddajanjem stanovanj, je to lahko bolj donosno od dolgoročnega oddajanja. Vendar pa mora upoštevati čas, ki ga je treba nameniti oddajanju, sprejemanju gostov, čiščenju in pranju posteljnine. Turisti v povprečju prenočijo 2,4-krat, kar pomeni, da je treba med "visoko sezono" vsaj trikrat na teden sprejeti goste in počistiti stanovanje.
Študentski domovi: Kapacitet ni dovolj
Medtem ko se trg kratkoročnih najemov razrašča, se soočajo študenti s pomanjkanjem dostopnih nastanitev. Profesorica Andreja Cirman z ekonomske fakultete opozarja, da se je razpoložljivost nastanitvenih možnosti za tuje študente, ki prihajajo na študij ali izmenjavo v Ljubljano, znižala za kar 80 odstotkov. "Nekateri nam sami povedo, da bodo stanovanje oddali preko Airbnb," pravi Cirman in dodaja, da ima takšno pomanjkanje namestitev dolgoročne posledice za fakulteto.
Tudi v študentskih domovih kapacitet ni dovolj. Univerza v Ljubljani ima dogovor s študentskimi domovi za 400 postelj za tuje študente, ki pa so že zasedene. Obstaja še rezervna lista stotih študentov, ki čakajo na morebitno prosto mesto. Slovenski študentski domovi imajo prednost pred tujimi študenti, kar še dodatno otežuje iskanje bivališča za mednarodne študente.
Nekatere nizozemske in češke študentke, ki so v Slovenijo prišle v okviru programa Erasmus, so se soočile s težavami pri iskanju stanovanja. Po več kot 50 elektronskih naslovih in 20 telefonskih klicih so dobile odgovor, da ne sprejemajo tujih študentov ali da iščejo najemnike za daljše obdobje. "Pogosto sploh nismo dobile odgovora. Ignorirali so naju," pripovedujeta.
Tudi češka študentka Natalia je doživela podobno izkušnjo, ko je poklicala približno 30 telefonskih številk in pisala na 20 elektronskih naslovov. Ob prihodu s skupino prijateljev iz Slovaške in Češke so skupaj poklicali približno sto številk. "Če smo dobili odgovor, so nam sporočili, da oglas več ne velja ali da stanovanja ne želijo oddati študentom, ker je prelepo urejeno," pravi.
Pomanjkanje regulacije in prihodnost
Slovenska zakonodaja glede kratkoročnega oddajanja nepremičnin še vedno čaka na ustrezno ureditev. Kratkoročno oddajanje sob ali stanovanj je namreč obravnavano kot poslovna dejavnost, kar zahteva registracijo in izpolnjevanje pogojev, ki jih določa zakon o gostinstvu. To pomeni, da se posameznikom, ki bi želeli oddati stanovanje v duhu delitvene ekonomije, ne splača.
Država se je doslej osredotočala predvsem na preganjanje sive ekonomije in ilegalnega oddajanja. Vendar pa to ne rešuje temeljnega problema: Airbnb je ustvaril nov in nereguliran najemniški trg, ki lahko povzroči siromašenje trga dolgoročnih najemnih stanovanj in dvig najemnin. Tudi če lastniki oddajajo nepremičnine legalno, še vedno vplivajo na dostopnost in ceno najemnih nepremičnin.
Pomanjkanje stanovanj, še posebej za mlade, je resen problem, ki zahteva sistemske rešitve. Vlada sicer načrtuje povečanje števila javnih študentskih domov in najemnih neprofitnih stanovanj za mlade, vendar je za učinkovito rešitev potrebna dolgoročna strategija in večja podpora mladim pri iskanju dostojnega bivališča. Dokler pa se to ne zgodi, se bodo študenti morali zanašati na iznajdljivost, srečo in občasna naključja pri iskanju strehe nad glavo.