Kratkotrajno oddajanje v najem je v zadnjih letih postalo ena najbolj vročih tem na presečišču turizma in stanovanjske politike. Vse več lastnikov stanovanj je svoje nepremičnine preusmerjalo iz dolgoročnega v kratkoročno oddajanje v najem, kar je prineslo zaslužke, a tudi vrsto težav - kot npr. pomanjkanja dostopnih stanovanj. Zdaj je vlada po tridesetih letih pripravila posodobljen Zakon o gostinstvu (ZGos-1), ki prvič celovito ureja tudi to dejavnost. Novi okvir uvaja pogoje za opravljanje dejavnosti, jasnejše obveznosti ponudnikov, večjo vlogo občin pri nadzoru ter časovne omejitve za območja, kjer naj bi bila ta dejavnost posebej problematična.
Ključne spremembe in časovne omejitve
Zakon o gostinstvu določa, da je lahko v posameznem stanovanju registriran največ en nastanitveni obrat (apartma, soba ali počitniška hiša, tudi z več enotami), pri čemer skupno dovoljeno število ne sme presegati 15 nastanjenih oseb. Vsaki osebi mora pripadati najmanj osem kvadratnih metrov uporabne površine nastanitvenega obrata.
Ključna sprememba je možnost, da se kratkotrajno oddajanje v najem časovno omeji - in to le v tistih občinah, v katerih obstaja visoko tveganje negativnih vplivov zaradi sočasno visoke nedostopnosti stanovanj in velikega obsega oddajanja stanovanja v kratkotrajni najem. V teh občinah se bo oddajanje stanovanj v kratkotrajni najem lahko opravljalo največ 60 dni v koledarskem letu; to omejitev bodo občine lahko zaostrile na 30 oziroma razrahljale na do 270 dni. Prve časovne omejitve naj bi začele veljati leta 2027. Vlada bo do 31. januarja 2026 določila kriterije za določitev občin z visokim tveganjem, na podlagi katerih bo vsaki dve leti pripravljen seznam občin, kjer bo kratkotrajno oddajanje v najem omejeno. Občine bodo nato same določile, koliko dni na leto bo oddajanje dovoljeno.
Sobodajalstvo je bilo po do sedaj veljavni ureditvi, za primerjavo, omejeno na 150 dni, po novem ZGos-1 pa bo v nekaterih primerih lahko omejeno na 180 dni v koledarskem letu, odvisno od odločitve občine. Odstopanja od splošne omejitve bodo morale občine utemeljiti z analizo.
Strožji pogoji in obvezna soglasja
Zakon prinaša tudi strožje splošne pogoje. Vsak, ki bo želel svojo nepremičnino oddajati turistom, bo moral pridobiti pisno soglasje vseh (so)lastnikov. V večstanovanjskih stavbah bo potrebno soglasje solastnikov z več kot tričetrtinskim deležem, ki mora vključevati tudi vse solastnike, katerih stanovanja mejijo na stanovanje, ki se oddaja. V eno- in dvostanovanjskih stavbah bo potrebno soglasje vseh solastnikov stavbe. Soglasja bodo veljavna tri leta. V primeru zbiranja soglasij s podpisno listino lahko od podpisa prvega soglasja do podpisa zadnjega soglasja preteče največ 3 mesece.
Ponudnik bo moral svojo nastanitev označiti s standardizirano nalepko in imeti registrirano identifikacijsko številko. Na oglasni deski bo moral objaviti obvestilo, da kratkoročno oddaja stanovanje in da ima pridobljena soglasja, na vhodna vrata stanovanja pa nalepiti označevalno nalepko, ki jo izdajo podporne točke za poslovne subjekte.
Register nastanitvenih obratov (RNO) in dodatni podatki
Register nastanitvenih obratov (RNO), ki ga vodi Agencija Republike Slovenije za javnopravne evidence in storitve (AJPES), bo treba do 30. junija 2026 dopolniti z dodatnimi podatki. Med drugim bo treba vpisati identifikacijsko številko nepremičnine, preko katere se bodo v RNO pretočili podatki iz katastra nepremičnin (dejanska raba nepremičnine, uporabna površina). Odkljukati bo potrebno, ali se oddaja del nepremičnine ali celota, in odkljukati, da ima izvajalec ustrezna soglasja solastnikov. V kolikor ponudnik RNO ne bo dopolnil z vsemi podatki, bo AJPES 30.6.2026 opravil začasen preklic identifikacijske številke, brez nje pa se legalno ne more poslovati in nikakor oglaševati. V kolikor ste v RNO že vpisani, lahko te podatke dopolnite do 30.6.2026. V kolikor se v RNO vpisujete na novo, morate z vpisom počakati do zaključka nadgradnje aplikacije, kar je predvideno do 1.2.2026.
Vloga občin in sezonska omejitev
Občine bodo imele glavno besedo pri določanju časovnih omejitev oddajanja v občinah, ki bodo uvrščene na seznam "stanovanjsko prizadetih". V teh občinah bo oddajanje omejeno na določeno letno kvoto dni. Če občina ne izvede svoje analize (ki ni jasno kako in po kakšnih merilih), bo veljala omejitev 60 dni na leto. Če bo občina svojo analizo izvedla, bo lahko skrajšala dovoljeno število oddajanja na 30 dni ali podaljšala na maksimalno 270 dni. Oglaševanje v omejenih občinah je dovoljeno le do izpolnitve predpisane kvote dni v tekočem letu, nato sprejemanje novih rezervacij ni več mogoče.
Mnoge občine nimajo človeških in finančnih resursov za izvedbo takih analiz. Odločitev kaj bo občina naredila (če sploh kaj) mora biti sprejeta do 31. oktobra v koledarskem letu. To obstoječe registrirane sobodajalce, s.p. in d.o.o. na vsake 2 leti potiska v pravno in ekonomsko nevzdržen položaj, saj dva meseca pred koncem leta sploh ne bodo vedeli koliko dni bodo lahko v naslednjem letu obratovali. Obratovanje 60 dni na leto ekonomsko ni vzdržno.
Vpliv na različne pravne oblike
Novi zakon enako omejuje pravne osebe (d.o.o.), samostojne podjetnike (s.p.) in sobodajalce. Če imate d.o.o. ali s.p. in oddajate stanovanjsko nepremičnino v občini iz seznama občin s stanovanjsko stisko, novela ZGos-1 pomeni konec celoletnega kratkoročnega oddajanja, v posameznih občinah pa ste lahko omejeni na 60 ali celo 30 dni na leto. Zakon uvaja omejitev števila dni, ko lahko oddajate stanovanjsko nepremičnino, kljub temu, da plačate prispevke in plače zaposlenim 365 dni v letu.
V primeru, da ste se doslej v času izven sezone izpisali iz Registra sobodajalcev in pred ponovnim začetkom oddajanja ponovno vpisali, boste odslej to lahko storili samo pod pogojem, da boste po ponovnem vpisu davčno osnovo ugotavljali po dejanskih prihodkih in odhodkih in ne več kot normiranci.
Kategorizacija nastanitev
Zaradi sprememb Pravilnika o kategorizaciji se bodo nastanitve, ki imajo na 1.1.2026 veljavno kategorizacijo za 1, 2 ali 3 zvezdice, morale ponovno kategorizirati v roku 10-ih let, nastanitve kategorije 4 in 5 zvezdic pa do 1.1.2028. V kolikor se boste kategorizirali na novo, je tudi za kategorijo 4 zvezdic obvezna ocenitev z usposobljenim ocenjevalcem kategorije. Vse dosedanje kategorizacije, tudi za 1, 2 in 3 zvezdice so po novem časovno omejene. Nove kategorizacije se bodo lahko začele izvajati po sprejetju Pravilnika o kategorizaciji nastanitvenih obratov.
Ustavnopravni vidiki in kritike
Združenje sobodajalcev Slovenije, Zavod Gostoljubnost slovenskih domov in Združenje lastnikov nepremičnin v Sloveniji zakonu ostro nasprotujejo in poudarjajo, da prinaša normativni kaos. Med drugim navajajo globe zaradi neobstoječih nalepk, nezmožnost registracije novih ponudnikov in neskladje s krovno evropsko regulacijo. Kritični so, da pristojni organi na začetek uporabe zakona sploh niso operativno pripravljeni, saj ključni podzakonski akti še niso bili sprejeti. Medtem ko ministrstvo ni opravilo svoje naloge in pripravilo podzakonskih aktov, ponudnikom po krovnem zakonu za neizpolnjevanje teh "neobstoječih" pravil še vedno grozijo globe do 6000 evrov.
Ustavnopravni pogled na omejitve oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem nakazuje, da bi lahko te omejitve, zlasti časovne omejitve in omejitve pravnoorganizacijskih oblik, predstavljale poseg v ustavne pravice do zasebne lastnine, splošne svobode ravnanja in svobodne gospodarske pobude. Zakonodajalec sicer zasleduje legitimen cilj reševanja stanovanjske problematike, vendar pa je vprašanje, ali so predlagani ukrepi nujni in sorazmerni.
Priporočila za ponudnike
Ponudniki kratkotrajnih najemov se morajo čim prej seznaniti z novimi določbami zakona. Priporočljivo je:
- Preveriti status RNO: Dopolniti podatke v registru nastanitvenih obratov do predvidenih rokov.
- Pridobiti soglasja: Zagotoviti potrebna soglasja solastnikov, zlasti v večstanovanjskih stavbah.
- Spremljati objave občin: Redno preverjati odločitve občin glede morebitnih dodatnih omejitev.
- Prilagoditi poslovanje: Razmisliti o strategiji poslovanja v luči novih omejitev, vključno z davčno obravnavo.
- Posvetovati se s strokovnjaki: V primeru nejasnosti ali pravnih dilem se posvetovati z davčnimi in pravnimi svetovalci.
Novi Zakon o gostinstvu prinaša obsežne spremembe, ki bodo nedvomno vplivale na sektor kratkoročnega oddajanja nastanitev. Ponudniki se morajo tem spremembam ustrezno prilagoditi, da bodo lahko še naprej uspešno poslovali v novem regulativnem okolju.
tags: #prijava #kratkotrajna #nastanitev