Območje OPPN Termalna riviera v Občini Piran predstavlja ključni del obalnega prostora, ki ga zaznamujejo bogata zgodovina, naravne danosti in potencial za nadaljnji razvoj turizma ter spremljajočih dejavnosti. Ta grafični del Občinskega podrobnega prostorskega načrta (OPPN) opredeljuje smernice za celovito ureditev in razvoj tega strateško pomembnega območja, s poudarkom na integraciji novih objektov, izboljšanju infrastrukture ter ohranjanju in nadgradnji obstoječih vrednot. Cilj je ustvariti sodobno, funkcionalno in estetsko dovršeno območje, ki bo privlačno tako za obiskovalce kot za prebivalce, ob hkratnem zagotavljanju trajnostnega razvoja in kakovosti bivanja.
Nova infrastruktura in objekti: srce Termalne riviere
Jedro OPPN Termalna riviera predstavlja načrtovana gradnja novih objektov, ki bodo bistveno prispevali k ponudbi in funkcionalnosti območja. Med ključnimi posegi izstopa gradnja hotela in termalnega centra (objekt 2A) s pripadajočo garažno hišo. Ta sodobni kompleks bo zasnovan z etažnostjo K+P+3, pri čemer bo kletna etaža namenjena parkiranju. Uvoz v garažo bo potekal iz obstoječe dovozne ceste do Marine Portorož, znane kot Cesta solinarjev. Gre za strateško odločitev, ki optimizira prometne tokove in zagotavlja učinkovit dostop do objekta.
Poleg hotela in termalnega centra je načrtovana tudi gradnja samostojne parkirne hiše (objekt 2D). Ta bo imela etažnost P+4 in bo izvedena z medetažami, kar omogoča maksimalno izkoriščenost prostora. V pritličju in prvem nadstropju severne in vzhodne strani objekta bosta umeščena dvoetažna storitvena programa, kar bo dodatno obogatilo ponudbo območja.
Pomemben del načrta predstavlja tudi povezava obstoječih hangarjev (2B in 2C) z novim nadstreškom (2N), ki bo ustvaril enoten objekt. Pod tem nadstreškom bo omogočena dejavnost hrambe in servisiranja plovil, kar je ključno za podporo pomorskih dejavnosti na tem območju. Dodatno je predvidena možnost razširitve obstoječega hangarja 2B na severozahodni strani (objekt R), kamor se bodo umestili prostori gasilcev ter servisni program Marine. Ta razširitev lahko poteka v več etažah, kar omogoča prilagodljivost glede na potrebe.
Pri načrtovanju novih objektov, kot sta objekta 2A in 2D, je posebna pozornost namenjena višinski omejitvi. Višina streh bo določena s kotami, ki so podane kot maksimalne absolutne kote. Za objekt 2A so predvidene tri cezure v volumnu objekta, s skupno minimalno površino 2600 m2, kar prispeva k boljši arhitekturni integraciji in estetski privlačnosti.
Pomemben vidik varnosti pred poplavami je upoštevan v določitvi višine uvozov v garaže. Ti morajo biti predvideni minimalno na koti +3,00 m nadmorske višine za objekt 2A in minimalno na koti +2,60 m nadmorske višine za objekt 2D. Ta ukrep zagotavlja zaščito pred morebitnimi dvigi morske gladine ali močnimi nalivi.
Obstoječi apartmajski objekti z oznakami 2J1 do 2J7 bodo ohranili svojo obstoječo višino, ki lahko obsega klet, pritličje, dve nadstropji in mansardo (K+P+2+M). To zagotavlja kontinuiteto obstoječe zazidave in spoštovanje zatečenega stanja.
Zunanje ureditve: harmonija med naravo in urbanizmom
Zunanje ureditve na območju OPPN Termalna riviera so zasnovane z namenom ustvarjanja privlačnega in funkcionalnega okolja, ki povezuje urbanistične elemente z naravnimi danostmi. Na severnem delu območja bo urejen kopališčni park hotela in termalnega centra, ki bo služil kot prostor za sprostitev in rekreacijo. Osrednji del območja bo namenjen ureditvi suhih privezov Marine ter parkirišču, kar bo podprlo dejavnosti Marine Portorož. Južni del območja bo ohranil obstoječe ureditve z objekti v parku, s čimer se bo poudarila naravna in krajinska vrednost tega dela.
Na zahodnem robu območja je predvidena ureditev obalne promenade, ki bo omogočala prijetne sprehode ob morju in povezala različne dele območja. Celotno območje bo opremljeno z zelenimi in tlakovanimi površinami, ki bodo dopolnjene z mikrourbano opremo in primernimi zasaditvami. Posebna pozornost je namenjena zagotavljanju neoviranega dostopa in omogočanju gibanja funkcionalno oviranim osebam, kar odraža sodoben pristop k oblikovanju javnih prostorov.
Z izjemo območja suhih privezov Marine, bodo odprte površine prekrite z drevesno zasaditvijo ter mestoma z linijsko zasaditvijo grmovnih živic in trajnic. Te zasaditve bodo sledile vzdolžnim potezam, ki ponazarjajo potek starih solinskih polj, s čimer se bo poudarila zgodovinska krajinska dediščina območja. Obstoječa zasaditev bo ohranjena v največji možni meri, kar prispeva k kontinuiteti zelenih površin. Ob vzhodnem robu območja, ob Solinski cesti, bo urejen drevored, ki bo vzporeden s cestiščem.
Načrt krajinske arhitekture mora upoštevati barvno usklajenost predlaganih materialov v vseh letnih časih ter usklajenost časa, barve in vonja cvetenja, obarvanosti listja ter oblikovanosti krošenj. Cilj je ustvariti estetsko prijetno in dinamično okolje, ki se spreminja skozi letne čase. Tip razsvetljave odprtih površin mora zagotavljati varnost in omogočiti njihovo uporabo tudi v urah brez naravne svetlobe.
Za pridobitev uporabnega dovoljenja za posamezne objekte bo potrebno v celoti izvesti vse posamezne faze pripadajoče zunanje odprte površine, vključno z urbano opremo in zasaditvami. Pri zasaditvah morajo biti uporabljene izbrane drevesne vrste predpisanih minimalnih višin in minimalnih premerov debel, kar zagotavlja kakovostno in dolgotrajno pogozditev.
Prometna ureditev: pretok in dostopnost
Prometna ureditev na območju OPPN Termalna riviera je zasnovana z namenom optimizacije prometnih tokov, zagotavljanja varnosti in izboljšanja dostopnosti. Območje se bo napajalo iz obstoječe dovozne ceste do Marine Portorož - Cesta solinarjev (LC 312 121) ter iz interne ceste, ki vodi v obstoječi avtokamp. Iz Ceste solinarjev bodo predvideni uvozi v novo parkirno hišo (2D) ter v hotel in termalni center (2A). Obstoječi uvoz v Marino Portorož se bo ohranil.
Zasnova prometnih površin predvideva minimalno preoblikovanje obodne ceste, predvsem glede križišč. Ulica Solinarjev na vzhodnem robu območja se bo zožila s 7,50 na 6,00 metrov, pri čemer se bo ohranil robnik s pločnikom na vzhodni strani. Na zahodni strani cestišča bosta predvidena zelenica, kolesarska pot Parenzana ter pločnik. Na Ulici Solinarjev se bo na novo uredil cestni priključek za dostopno cesto za Marino. Cestnemu priključku pri vhodu v avtokamp se bo spremenila prednostna smer, tako da bo potekal preko kraka TPC Lucija proti Seči, krak Ulice Solinarjev pa bo postal stranski.
Predvidena je gradnja podzemne garaže v kletni etaži objekta 2A ter gradnja parkirne hiše (objekt 2D). Uvoza v garaži bosta predvidena iz dovozne ceste proti Marini. Garaže bodo imele naslednje kapacitete: pod objektom 2A bo 61 parkirnih mest (PM), v objektu 2D pa 448 PM. Na površini je predvideno novo parkirišče vzporedno s Cesto solinarjev s kapaciteto približno 208 PM. Parkirišča obstoječih apartmajskih objektov na skrajnem južnem robu območja, parkirišča ob obalni promenadi v Marini ter parkirna mesta severno od hangarjev Marine ob Cesti solinarjev se bodo ohranila.
Intervencijski dovozi do objektov bodo omogočeni na nivoju pritličja, kar zagotavlja nemoten dostop za reševalna vozila in druge intervencijske službe. Kolesarska pot Parenzana, ki je predvidena ob zahodnem robu območja, se bo prilagodila novi prometni ureditvi, kar bo omogočilo njeno nemoteno in varno uporabo.
Komunalna infrastruktura: temelj funkcionalnosti
Celovita ureditev komunalne infrastrukture predstavlja ključni element za zagotavljanje funkcionalnosti in trajnosti območja OPPN Termalna riviera. Na obravnavanem območju je predvidena gradnja stavb z nastanitvenim in oskrbno-storitvenim programom, kar zahteva robustno in učinkovito komunalno omrežje.
Upošteva se ločen sistem odvajanja padavinskih in komunalnih odpadnih voda. Že vgrajene komunalne naprave se bodo upoštevale in ohranile, kar predstavlja temelj za nadaljnje načrtovanje. Meteorna kanalizacija je predvidena za odvod strešnih voda, zelenic, cestnih površin in odpadnih voda s parkirišč. Ta se bo deloma priključevala na obstoječo meteorno kanalizacijo, deloma pa bodo predvideni novi izpusti v akvatorij Marine ter v strugo Fazana. Končni recipient meteornih vod je morje.
Za območje Marine, ki obsega območje obstoječih objektov na južni strani (območje a), je predviden kanal ma7 s premerom Φ 800 in dolžino 120 m. Na ta kanal se bodo navezovale tudi meteorne vode Ceste solinarjev in novih parkiriščnih površin. Območje suhih privezov Marine (območje b) že deloma ima urejeno odvodnjo, vendar je potrebno izdelati dodatne kanale in lovilce olja po EN 858.
Za območje dostopne ceste v Marino in parkirne hiše (območje e) so predvideni kanali me1 (Φ 300-Φ 250, dolžina 85 m za odvod severnega dela parkirnega objekta 2D) in me12 (Φ 300-Φ 250, dolžina 85 m za odvod južnega dela parkirnega objekta), ter kanal me2 (Φ 600 do Φ 250, dolžina 325 m).
Za območje hotela in termalne riviere (območje h) je predviden obodni kanal, kjer je načrtovano čiščenje celotnega kanala in sanacija 20 odstotkov njegove dolžine. Parkirna hiša se bo priključevala na obstoječi fekalni kanal v dostopni cesti Marine v jašku s specifičnimi koordinatami. Zaradi izvedbe novih komunalnih vodov je predvidena prestavitev dela obstoječega fekalnega kanala, ki poteka pod cesto proti Marini. Končna dispozicija komunalnih odpadnih vod je centralna čistilna naprava Piran.
Manj predpisov za več turizma
Na območju se nahajajo tudi elektroenergetske naprave, vključno z javno razsvetljavo, NN primarnim omrežjem za napajanje objektov ter NN priključki. Te naprave je potrebno prestaviti oziroma ustrezno zaščititi. Pred pričetkom gradnje je nujno zakoličiti vso podzemno distribucijsko elektroenergetsko infrastrukturo. Pri izvajanju zemeljskih del je potrebno upoštevati varstvena pravila za delo v bližini naprav pod napetostjo. Kabelska kanalizacija bo izvedena v dveh plasteh po dve cevi, s peskom kot podlago in zasipom za zagotavljanje zaščite. Predvidena transformatorska postaja TP Termalna riviera bo zmogla dva transformatorja do 1000 kVA. Kabelska transformatorska postaja mora biti zgrajena za napetost 20/0,4 kV, z urejenim dostopom za tovornjak z dvigalom. 20 kV kablovod mora biti položen v kabelsko kanalizacijo iz PVC cevi, nizkonapetostno omrežje pa mora biti izvedeno kot težko radialno omrežje s povezovanjem prostostoječih razdelilnih omar.
Oskrba z vodo bo potekala preko vodohrana RZ Seča, dimenzioniranje priključnih vodov pa bo določeno na podlagi predvidenih zahtev vodooskrbe in interne požarne varnosti. Sistem internega vodovodnega omrežja bo izveden tako, da se preprečijo povratni vplivi vode v javni vodovodni sistem. Na območju se nahaja več obstoječih cevovodov javnega vodovodnega omrežja, ki bodo v določenih odsekih rekonstruirani z novimi cevovodi. Predvidena je izvedba novih odcepnih vej in podzemnih hidrantov za zagotavljanje zadostne oskrbe z vodo in požarne varnosti. Lokacija odjemnega mesta (vodomerov) bo v zunanjem tipskem vodomernem jašku RVK.
Telekomunikacijsko omrežje novih objektov 2A in 2D se bo navezovalo na načrtovano telekomunikacijsko kabelsko kanalizacijo, ki je povezana z obstoječim omrežjem. Ostali objekti se bodo navezovali na obstoječe omrežje Marine Portorož. Pri načrtovanju infrastrukture je potrebno predvideti priključevanje na TK omrežje s sistemom kabelske kanalizacije.
Predvideni novi plinovod se bo navezoval na obstoječi plinovod na dveh lokacijah, pri čemer bodo uporabljene cevi in spojni elementi iz PE z maksimalnim delovnim tlakom do 4 bar. Pred izgradnjo plinovoda se lahko oskrba rešuje tudi lokalno s postavitvijo začasnih plinohramov.
Na območju se bo izvedel ločen sistem zbiranja in odvoza odpadkov. Zbirna mesta za poslovne subjekte bodo ustrezno dimenzionirana in usklajena z občinskimi odloki. Zbirno mesto za objekt 2A bo v kletni etaži, za objekt 2D pa v pritličju. Druga zbirna mesta bodo urejena v sklopu zunanje ureditve.
Omilitveni ukrepi: trajnost in varovanje okolja
V sklopu OPPN Termalna riviera so bili sprejeti številni omilitveni ukrepi (OU), ki so navedeni v okoljskem poročilu in predstavljajo ključne smernice za zmanjšanje morebitnih negativnih vplivov gradnje in obratovanja na okolje. Vsi ti ukrepi se nanašajo predvsem na čas gradnje in so usmerjeni v zagotavljanje trajnostnega razvoja.
Ena ključnih usmeritev je namenska uporaba rodovitnega dela tal za ureditev zelenih in parkovnih površin na južnem in jugovzhodnem delu območja OPPN ter drugih zelenih površin. Izvajalci gradbenih del in prevozniki so odgovorni za izvajanje teh ukrepov v času gradnje. Po končanih zemeljskih delih je nujno takojšnje ukrepanje pri sanacijskih in zasaditvenih delih na vseh razgaljenih površinah. Posegi v tla morajo biti izvedeni tako, da prizadenejo čim manjše površine.
Za začasne prometne in gradbene površine je potrebno uporabiti obstoječe infrastrukturne površine ali območja z manj kvalitetnimi tlemi, predvsem znotraj območja OPPN. Odvečni odkopni gradbeni material se ne sme odlagati na sosednja območja brez dogovora z lastniki. Tovorna vozila med gradnjo ne smejo voziti ali obračati na sosednjih površinah brez ustreznega dogovora.
Posegi v okolici potoka in kanala Fazan morajo biti izvedeni tako, da ne pride do poslabšanja stanja. Začasna deponija za zemeljski izkop mora biti urejena tako, da preprečuje spiranje ali odvodnjavanje padavinske vode z deponije v vodotok ali morje. V času izvajanja pripravljalnih in gradbenih del je potrebno zagotoviti odvajanje padavinske vode, ki nastaja na območju.
V primeru razlitja nevarnih snovi med gradnjo in obratovanjem je potrebno izvesti takojšnje izkopavanje onesnažene zemljine in njeno deponiranje na ustrezno lokacijo. V zemeljske nasipe in tampone se ne sme vgrajevati materialov, ki bi lahko onesnažili tla in podzemno vodo. V primeru morebitnega onesnaženja z nevarnimi snovmi je potrebno zavarovati lokacijo onesnaženja, obvestiti pristojne inšpekcijske službe ter sprejeti ustrezne ukrepe za sanacijo.
Proces javne razgrnitve in obravnave OPPN Termalna riviera je potekal v skladu z zakonskimi postopki. Predlog dokumenta je bil javno razgrnjen v avli Občine Piran in na Krajevni skupnosti Lucija, organizirana je bila javna obravnava, kjer so zainteresirani lahko podali svoje pripombe in predloge. Ta proces zagotavlja transparentnost in omogoča vključevanje javnosti v proces prostorskega načrtovanja, kar je ključno za sprejemanje odločitev, ki so v najboljšem interesu lokalne skupnosti in okolja.